Безліч кранів на жешувських дорогах. – Місто з населенням менше 200 тис. будує стільки квартир, як Лодзь, у якій в чотири рази більше жителів, а ціни починають нагадувати ціни краківських нерухомостей. Це свідчить про неабиякий потенціал ринку (…). Міста, розташовані у великих транспортних вузлах, приречені на органічне зростання – потрібно просто не заважати їм у цьому. Те саме стосується усієї Польщі – у нас є величезний, невикористаний потенціал. Як кажуть китайці – ми – імперія, яка 300 років залишається у стані сну. – каже Мацей Лобос, архітектор, голова правління, MWM Архітектори.

Ви понад 20 років стежите за метаморфозою, через яку проходить Жешув. Чи місто змінюється на краще?

Мацей Лобос: Мені, як людині, яка перебуває в самому центрі подій, важко відповісти на поставлене запитання. Це трохи нагадує виховання власних дітей – не помічаємо деяких змін, поки хтось ззовні не скаже “Господи, як вони виросли за цей час!”. Одначе як ми, так і люди, що не живуть у Жешуві, але повертаються до нього щокілька років, бачимо, що він змінився до невпізнання – це вже не провінційне містечко, забуте “Богом і людьми”. Зараз у Жешуві відбувається справжній інвестиційний бум і це, мабуть, найкращий період в історії цього міста.

Про стан архітектури свідчать не лише її символи. Як ви оцінюєте середній рівень архітектури в Жешуві, так званої фонової архітектури?

Мацей Лобос: Як колись зауважив проф. Стефан Куриловіч “Архітектура відрізняється від будівництва тим,  що вона створена не лише для того, щоб дощ не лився на голови”… і, безумовно, в Жешуві потрібно попрацювати саме над цим. Однак слід визнати, що за останні 2-3 роки ситуація змінилася на краще. Серед мешканців та інвесторів зростає усвідомлення важливості архітектури – усі хочуть чогось гарного, якісного. Клієнтів, у яких є амбіції, бажання залишити після себе щось красиве і цінне, стає дедалі більше.

Чи маємо сьогодні у місті справжню  інвестиційну революцію?

Мацей Лобос:  На жешувських дорогах можна побачити безліч кранів. Місто з населенням менше 200 тис. будує стільки квартир, як Лодзь, у якій в чотири рази більше жителів, а ціни починають нагадувати ціни краківських нерухомостей. Це свідчить про неабиякий потенціал ринку. Офісний сегмент також набирає обертів. Зараз ми проектуємо три офісні будівлі класу А з загальною площею понад 45 000 кв.м. Працюємо також над двома будівлями висотою понад 100 метрів, і це не єдині проекти такого типу, які планується зреалізувати в місті. Це важливо, що попри непевність, спричинену локдауном, інвестори розпочинають роботу над новими інвестиційними проектами. Навколо Жешува розташовується багато заводів, а ділянки в в промислових зонах продаються як гарячі пиріжки. Також з’являється дедалі більше логістичних інвестицій.

Звідки взявся цей інвестиційний бум?

Мацей Лобос: Найважливішим фактором є географія. До війни Жешув розташовувався між Краковом та Львовом і був одним із багатьох провінційних міст. Після війни він взяв на себе роль міста, яке знаходиться на перетині головних транспортних шляхів схід-захід та північ-південь. Крім того, у нього є чудовий аеропорт. Міста, розташовані у великих транспортних вузлах, приречені на органічне зростання – потрібно просто не заважати їм у цьому. Те саме стосується усієї Польщі – у нас є величезний, невикористаний потенціал. Як кажуть китайці – ми – імперія, яка 300 років залишається у стані сну.

Політика влади безумовно сприяє розвитку. Проінвестиційна орієнтація дала місту неймовірний імпульс. Завдяки цьому не тільки розвивається місцевий бізнес, але також з’являється дедалі більше зовнішніх інвесторів. Завжди можна вказувати на помилки і казати, що деякі речі можна було зробити краще, але, кінець кінцем, дійсно є причини бути задоволеними.

І, мабуть, це зацікавлення бізнесом сприяє також прискоренню реалізації Via Carpatia?

Мацей Лобос: Повернення проекту Via Carpatia значно пожвавило ринок. Вже на наступний день після того, як в ЗМІ почали говорити про цей автотранспортний маршрут, мені зателефонував відомий загальнопольський девелопер, який шукав територію для реалізації інвестиційних проектів. На його думку, Жешув має шанс стати великим, інтермодальним центром протягом десятка років, отже потрібно вже планувати інвестиції на майбутнє. Два роки тому одна з найбільших світових роздрібних компаній хотіла розташувати у Жешуві свій великий логістичний центр.  Аналіз карти показав, що це ідеальна локація для логістичного обслуговування всієї Центральної та Східної Європи. Планувалося побудувати майже 100 000 кв.м. під дахом. На жаль, вчасно знайти достатньо велику ділянку (згідно з місцевим планом) все ж таки не вдалося, і план закінчився провалом, але з’являється багато схожих проектів.

Окрім Via Carpatia, ми також повинні інтенсивно думати про будівництво залізничного та автомобільного шляху від Жешува крізь Перемишль, Львів та вздовж Карпат, на південь крізь Кишинів аж до румунської Констанци. Звідти два кроки до Туреччини та далі на Близький Схід. Це стратегічний міжнародний проект, основи якого були створені у міжвоєнний період. Його будівництво є надзвичайно важливим з мілітарних причин, а також матиме величезне значення для економіки, оскільки буде активізувати всі сусідні регіони.

Яким способом місто впливає на весь регіон?

Мацей Лобос: У цьому плані Жешув нагадує Варшаву, але – у мікро масштабах. Так само, як столиця “поглинає” жителів усієї Польщі, Жешув приваблює людей із Підкарпаття. Навколо Жешува вже формується агломерація, яка має вплив на все воєводство. Щодня у місті перебуває понад 300 000 людей, які приїжджають сюди на роботу, до школи або робити покупки. Поволі починає працювати метрополітальна залізниця.  Кількість постійних мешканців поступово зростає і, за всіма прогнозами, цей процес триватиме далі.

Ви все ще дотримуєтесь думки, що Жешув може мати ранг міста, який Львів мав до війни?

Мацей Лобос: Так, хоча пам’ятаю, які контроверсійні емоції викликало це твердження – починаючи з постукування пальцем по лобі аж до захвату та слів схвалення , що хтось наважився сказати це вголос. Треба зрозуміти, що це був своєрідний розумовий ярлик – адже чудові університети та музеї не з’являються в місті відразу. Статусу метрополії не можна отримати в подарунок. Це просто констатація факту, до якої веде довгий шлях  органічного розвитку. Однак для того, щоб місто могло розвиватися, потрібні гроші, а вони беруться не з друкарні, а з роботи. Робота є там, де бізнес, а бізнес зосереджується на транспортних шляхах. Жешув має великі можливості досягти статусу важливого економічного центру. Сьогодні Жешув переживає свій “золотий час”, і цього не можна змарнувати.

Як тоді використати цей “золотий час”. Що робити, щоб Жешув став ще кращим – з точки зору інвестора та простого жителя? Що є найбільшою проблемою, з якою стикається Жешув – чи це те, що відбувається у багатьох польських містах, факт, що урбаністика “не дотягує”?

Мацей Лобос: Проблемою є надмірне розширення території передмість. Будівництво житлових районів на окраїнах спричиняє величезні транспортні, соціальні та економічні проблеми. Перш за все потрібно доповнювати та оживлювати вже існуючі міські зони,  і лише після того можна дозволяти забудовувати сільськогосподарські території на периферії. Жешув, на відміну від інших великих міст, де неможливо знайти вільну ділянку під забудову, все ще має великі земельні ресурси. У центрі можна було б легко помістити друге таке місто. Саме там знаходяться величезні постіндустріальні зони, які чекають на ревіталізацію.

Проблема відсутності просторового планування стосується усіх польських міст, і її не вдасться вирішити на 100%, якщо не буде контрреволюції в законодавстві на державному рівні. Зміни, які дозволять містам експропріювати землю, купувати її, робити монолітною, готувати плани, перерозподіляти та продавати, є необхідними. Після затвердження місцевого плану місто повинно облаштувати таку територію, забезпечити готовність до надання комунальних послуг та продавати підготовлені ділянки. Весь процес може бути профінансований за рахунок дивідендів отриманих завдяки збільшенню вартості землі. До просторового планування, як і до захисту навколишнього середовища, потрібно ставитися як до головної суспільної мети. Крім того, ми повинні відійти від парадигми “царства автомобілів”. Місто – воно або для людей, або для машин, поєднати одне з другим просто неможливо.

Багато архітекторів звертають увагу на факт, що польським містам не вистачає чіткого бачення розвитку. Деякі з них стверджують, що треба посилити позицію міського архітектора у формальному плані. Таку тенденцію спостерігаємо по всьому світові, натомість в Польщі вона чомусь пропала.

Мацей Лобос: У Польщі ми фактично не маємо такої установи як “міський архітектор” – у нас є директори Департаментів архітектури, тобто урядовці, які діють у межах чинного законодавства. У них немає офіційних інструментів для формування просторової політики в масштабах міста – не кажучи вже про більшу територію.

Якщо установа “міський архітектор” справді мала б спрацювати, то варто задуматися над тим, щоб це була посада віце-президента або принаймні директора департаменту, який відповідав би за координацію робіт таких офісів, як: Міське дорожнє управління, Бюро урбаністичного планування, Управління зелених насаджень, Департамент архітектури, а також мав би остаточне слово у конфліктних ситуаціях. Аналогічною є ситуація, з якою маємо справу в процесі проектування будинків – архітектор стоїть на чолі багатогалузевої команди та приймає ключові рішення.

Чому в Польщі це не спрацьовує?

Мацей Лобос: В Польщі немає загального усвідомлення того, як простір впливає на життя людини та якість соціальних взаємин. Ми вже розуміємо, що фабрики не можуть скидати стічних вод до річок та забруднювати атмосфери випарами, оскільки брудне навколишнє середовище шкодить нашому фізичному здоров’ю. Натомість погано спроектований простір сприяє психічній деградації і заважає формуванню соціальних зв’язків, отже ситуація є дуже схожою.

Ми робимо ті самі помилки, що 40-50 років тому робив так званий “Захід” . Вони знають, що потрапили в глухий кут та винесли з цього відповідні уроки. Ми дуже вперто намагаємося йти тим самим шляхом, розраховуючи на те, що “може, якраз вдасться”. У результаті пускаємо тисячі машин у центр міста, дозволяємо розширювати дороги і передмістя та затято ігноруємо необхідність будь-якого просторового планування на всіх рівнях. У нас досі домінує принцип „шляхта на коні сяде, й якось воно буде”. У реальному житті це закінчується трагічно, незалежно від виду діяльності. Хочемо ми цього чи ні, але усі цінні речі, які бачимо кожного дня, є результатом чийогось проекту та багатогодинних інтелектуальних зусиль. За містом, як і за садом, потрібно постійно доглядати. Тільки бур’яни самі себе сіють та швидко ростуть без жодних старань.

Ми також повинні перестати ставитися до Рішення про умови забудови як до остаточного (і дешевого) вирішення проблеми планування. Слід пам’ятати, що Умови забудови – це лише “протез”, потрібний у разі відсутності місцевих планів, але ж ніхто при здоровому глузді не буде відрізати людям ніг, кажучи, що протези – кращі.

Ваш офіс зробив вагомий внесок у зміни, які відбуваються в Жешуві. Вже понад 20 років створюєте тут проети, які вражають своїм обсягом. Як, з перспективи часу, оцінюєте ваші перші проекти – чи витримали вони випробування?

Мацей Лобос: Ми постійно вчимось. Коли дивимося на ті перші проекти то, звичайно, думаємо, що сьогодні можна було б зробити це по-іншому, але слава Богу, що так думаємо – це ознака нашого розвитку. Тим не менше, дивлячись з перспективи цих 20 років мусимо нескромно визнати, що нам все ж таки вдалося залишити стійкий слід у просторі.

А який проект був найважливішим?

Мацей Лобос: Більшість архітекторів кажуть, що найважливіший проект ще попереду. Однак, особисто для мене найважливішим проектом була “Галерея Жешув”. Це був наш перший  (дуже) великий проект. 130 000 кв. м це доволі багато, навіть дивлячись із сьогоднішньої точки зору. Роботу над цим проектом ми розпочали в трьохособовій групі, а закінчили – в двадцятиособовій. Це був чудовий досвід, який навчив нас керувати проектом, компанією, фінансами тощо. Ми стрибнули в холодну воду і нам вдалося не потонути – я думаю, що це найкращий спосіб набратися досвіду.

Ми належимо до покоління архітекторів, які народилися на рубежі 1960-х та 1970-х років й зіткнулися з так званим “розривом поколінь”. У ’80-х і ’90-х роках по суті не було проектних офісів, в яких ми могли б вивчати тонкощі професії та стежити за архітектурним бізнесом. Ми трохи знали, як проектувати будинки, але практику довелося вивчити самостійно. Проект Галереї Жешув впав нам з неба, потім був Готель Арламів, а потім вже запущено ефект доміно…

Ви, здається, любите складні проекти?

Мацей Лобос: Я б скоріше сказав, що це складні проекти люблять нас! Іноді деякі ідеї викликають протести навіть серед членів нашої команди. Бо знов ускладнюємо собі життя, придумуючи складну будівлю, в якій всі поверхи є різними – але ж інвестор за це не платить. Або створюємо десятки версій, більшість з яких потрапляють на смітник. Однак, дивлячись з перспективи років можу ствердити, що ринок цінує такий підхід. Ми принципові, цілком присвячуємо себе роботі, не шукаємо простих і типових рішень. Мабуть саме завдяки тому до нас приходять клієнти, які точно знають, чого від нас очікувати. Це люди з дуже конкретними очікуваннями – вони очікують чогось іншого ніж те, що створюється навколо.

Ви помічаєте, що підхід інвесторів до проекту суттєво змінився? Чи сьогодні вони більше орієнтовані на якість?

Мацей Лобос: Ми маємо справу з еволюцією ринку, яка доводить правильність теорії Абрагама Маслоу. Після задоволення основних потреб з’являються нові, більш високі вимоги. На жаль, у повірнянні з західною Європою Польща все ще є бідною державою, а якість архітектури залежить від купівельної спроможності кінцевого клієнта. Не зважаючи на той факт інвестори, які сьогодні до нас звертаються, не очікують “дешевого мас-маркету”. Звичайно, потрібно дотримуватися термінів і контролювати свій бюджет, але вже не намагаємося економити за будь-яку ціну. Якість архітектури починають помічати і вона стає дуже важливим фактором в бізнесі. Поляки подорожують світом і розуміють, що можуть формувати своє оточення набагато краще, ніж робили це досі. Якщо “звичайні люди” нервують, бачачи жахливі будівлі, та починають сприймати це як порушення своїх особистих інтересів, адже публічний простір належить кожному і не закінчується там, де знаходиться межа ділянки – це означає, що ми на правильному шляху.

https://www.propertydesign.pl/wywiady/109